Booking.com u prosjeku uzima oko 15 % svake rezervacije, oko 18 % za Preferred partnere i oko 23 % na Preferred Plus, plus 1,1–3,1 % ako gosti plaćaju preko platforme. Za dvosobni apartman u Dalmaciji u sezoni od 120 noćenja to je 1.800–4.400 € godišnje. Direktna rezervacija zadržava taj novac, ali samo ako vas gost može pronaći i rezervirati bez Bookinga.
Koliko iznajmljivača apartmana stvarno košta provizija Booking.com-a?
Provizija nije jedan broj. Prema Houstovu vodiču o naknadama Booking.com-a za iznajmljivače iz 2026., stopa je 10–25 % ovisno o zemlji i objektu, a globalni prosjek je oko 15 %. Ulazak u program Preferred Partner dodaje otprilike 3 boda, dakle ukupno oko 18 %. Preferred Plus podiže je na oko 23 %. Ako gosti plaćaju preko usluge Payments by Booking.com, dodajte još 1,1–3,1 % za obradu plaćanja.
Dvije odredbe koštaju više nego što iznajmljivači očekuju.
- Otkazivanja i nedolasci. Provizija se naplaćuje i na njih, osim ako rezervaciju u ekstranetu u roku od 48 sati označite kao nedolazak ili otkazivanje bez naknade (Houst, 2026.). Ako zaboravite, plaćate proviziju na novac koji nikad niste primili.
- Postotak ide na cijeli boravak. Naknada za čišćenje i dodaci koje naplaćujete preko platforme ulaze u osnovicu, ne izvan nje.
| Razina provizije | Stopa | Tko je plaća |
|---|---|---|
| Standardna | oko 15 % (raspon 10–25 %) | Većina samostalnih iznajmljivača |
| Preferred Partner | oko 18 % | Iznajmljivači koji plaćaju za bolji položaj |
| Preferred Plus | oko 23 % | Iznajmljivači koji plaćaju za vrh liste |
| Payments by Booking.com | +1,1–3,1 % | Svi čiji gosti plaćaju preko platforme |
| Otkazivanja i nedolasci | puna provizija | Osim ako se označe u ekstranetu u roku od 48 sati |
Izvor: Houst, "Booking.com fees for hosts", 2026.
Sezona u eurima
Tablica u nastavku koristi ilustrativne cijene noćenja za dvosobni apartman i sezonu od 120 noćenja, otprilike od lipnja do rujna. To su pretpostavke koje smo odabrali da bi računica bila čitljiva, a ne statistika. Ubacite svoju cijenu i logika ostaje ista.
| Grad | Ilustrativna cijena / noć | Bruto, 120 noćenja | Provizija 15 % | 18 % | 23 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Zadar | 110 € | 13.200 € | 1.980 € | 2.376 € | 3.036 € |
| Šibenik | 100 € | 12.000 € | 1.800 € | 2.160 € | 2.760 € |
| Split | 130 € | 15.600 € | 2.340 € | 2.808 € | 3.588 € |
| Makarska | 115 € | 13.800 € | 2.070 € | 2.484 € | 3.174 € |
| Dubrovnik | 160 € | 19.200 € | 2.880 € | 3.456 € | 4.416 € |
Ilustrativne cijene i sezona od 120 noćenja. Razine provizije prema Houstu, 2026. Payments by Booking.com dodao bi 145–409 € samo na zadarskom primjeru.
Pogledajte redak za Zadar. Jedan apartman, cijelu sezonu popunjen preko Booking.com-a po standardnoj stopi, preda 1.980 € po sezoni. Na Preferred Plusu to je 3.036 €. Ako imate tri apartmana, pomnožite s tri. To je broj koji trebate imati u glavi kad vam netko kaže da je "provizija jednostavno trošak poslovanja".
Što bi isti novac kupio u marketingu za direktne rezervacije?
Naša najmanja suradnja iznosi 300 € mjesečno. Pustite je šest mjeseci koji su važni, otprilike od veljače do srpnja, i budžet za sezonu je 1.800 €. Iskreno pitanje stoga nije "je li Booking.com skup", nego "bi li mi 1.800 € rada na direktnim rezervacijama uštedjelo više od 1.800 € provizije".
Točka pokrića je jednostavna: podijelite 1.800 € s onim što vam jedno direktno noćenje uštedi. U Zadru na 15 % direktno noćenje zadržava 16,50 € u vašem džepu. Treba vam 110 direktnih noćenja da vratite budžet. U Dubrovniku na 160 € direktno noćenje zadržava 24 € i treba vam 75.
| Grad | Cijena / noć | Direktnih noćenja do pokrića na 15 % | Na 18 % | Na 23 % | Tjednih boravaka na 15 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Zadar | 110 € | 110 | 91 | 72 | 16 |
| Šibenik | 100 € | 120 | 100 | 79 | 18 |
| Split | 130 € | 93 | 77 | 61 | 14 |
| Makarska | 115 € | 105 | 87 | 69 | 15 |
| Dubrovnik | 160 € | 75 | 63 | 49 | 11 |
Točka pokrića za budžet od 1.800 € (300 €/mjesec kroz 6 mjeseci). "Tjedni boravci" pretpostavljaju ilustrativnu prosječnu rezervaciju od 7 noćenja. Noćenja zaokružena naviše.
Pogledajte tu tablicu bez uljepšavanja. Za jedan apartman na standardnih 15 % točka pokrića je veći dio sezone. U Šibeniku je to cijela sezona. To nije prodajni govor; to je razlog da dvaput razmislite.
Tri stvari mijenjaju sliku.
- Više jedinica. Budžet ide po poslovanju, ne po apartmanu. Tri apartmana u Zadru trebaju 110 direktnih noćenja zajedno, oko 37 svaki, odnosno pet tjednih boravaka po apartmanu.
- Više razine provizije. Ako već plaćate Preferred Plus, svako direktno noćenje štedi 25–37 €, a točka pokrića pada za trećinu.
- Druga godina. Gost koji je 2026. rezervirao direktno i vraća se 2027. ne košta vas ništa ni u marketingu ni u proviziji. Gosti s Booking.com-a koji se vraćaju preko Booking.com-a ponovno plaćaju proviziju.
Naš orijentir, naveden na stranici Click This Agencyja, jest da direktna rezervacija u pravilu uštedi 15–20 % provizije platforme. To je cijeli poslovni slučaj u jednoj rečenici: marketing se isplati kad je ušteđena provizija veća od potrošenog, i nikako drukčije.
Što je zapravo potrebno za direktnu rezervaciju?
Gost ne može rezervirati direktno ako nema gdje. Prije bilo kakvog oglašavanja moraju postojati četiri stvari. Većina iznajmljivača s kojima razgovaramo ima jednu ili dvije.
1. Web stranica koja može primiti rezervaciju
Ne galerija s brojem telefona. Stranica po apartmanu sa stvarnom dostupnošću, cijenom i načinom rezervacije: booking sustav ili barem WhatsApp gumb koji se otvara s već upisanim datumima. Ako gost mora poslati e-mail i čekati, većina se vrati na Booking.com, gdje je odgovor trenutan. Takve stranice radimo u sklopu izrade marketinškog lijevka.
2. Google poslovni profil koji je doista popunjen
Naziv, adresa u mjeri u kojoj je želite prikazati, fotografije i recenzije. Tu završavaju pretrage "apartmani u blizini" i Google karte. Besplatno je. Ujedno je i mjesto gdje većina iznajmljivača ima tri fotografije iz 2019.
3. Oglasi u veljači, ne u srpnju
Nijemci, Austrijanci i Poljaci ljeto rezerviraju zimi. Do srpnja je sezona prodana, a vi plaćate klikove ljudi koji uspoređuju last-minute cijene. Naše upravljanje Google oglasima kreće kad kreće potražnja. Raspored po mjesecima nalazi se u našem zimskom marketinškom kalendaru za Dalmaciju. Sezona se dobiva u veljači.
4. Vidljivost u AI asistentima
Sve veći udio gostiju pita ChatGPT, Perplexity ili Googleove AI preglede za "miran dvosobni apartman blizu plaže u Makarskoj". Googleovi AI pregledi sada se pojavljuju na otprilike 45 % pretraga, a brendovi imaju oko 6,5 puta veću vjerojatnost da ih AI citira preko tuđih izvora nego preko svoje web stranice. Taj posao je drukčiji od rangiranja na Googleu, a pokrivamo ga u vodiču kako da ChatGPT preporuči vaš apartman i u usluzi AEO i AI SEO upravljanja.
Kako funkcionira lijevak za direktne rezervacije kod malog iznajmljivača?
Četiri koraka. Ništa od toga ne traži marketinški odjel.
- Oglas na pretraživaču. Netko u Münchenu u veljači upiše "apartman Zadar 2 spavaće sobe pogled na more". Google oglas prikaže vaš apartman, a ne Booking.com-ov oglas vašeg apartmana. Budžet se kontrolira po danu, a gasimo ga onaj tjedan kad se kalendar popuni.
- Stranica. Klik vodi na stranicu tog apartmana, na jeziku gosta, s fotografijama, cijenom za njegove datume i recenzijama koje već imate na Googleu.
- Booking sustav ili WhatsApp. Gost rezervira odmah ili pošalje WhatsApp poruku s datumima. Vi potvrdite isti dan. Bez provizije, bez odredbe o 48 sati za nedolaske.
- E-mail za stalne goste. Prije odjave imate njihov e-mail. U siječnju pošaljete jednu poruku: "Vaši prošlogodišnji termini još su slobodni. Rezervirajte direktno i držimo ih za vas." Ta je poruka najjeftinija rezervacija koju ćete ikad dobiti.
Znamo da to radi jer to radimo za klijenta. Naš klijent Malduk Adventures iz Omiša prodaje rafting, canyoning, kajaking i zipline na Cetini, a više od 10.000 gostiju prošlo je kroz ovakav lijevak. Tri godine Google oglasa podigle su njihove rezervacije jednodnevnih tura s 2–3 tjedno na 10–15 dnevno, uz trošak po rezervaciji niži 20 % iz godine u godinu. Nakon što smo za njih odradili rad na AI vidljivosti, njihovi rezultati iz AI asistenata porasli su 48 % u dva mjeseca, s više od 100 rezervacija pripisanih ChatGPT-u, Perplexityju i Geminiju u tom razdoblju. Izleti nisu apartmani, ali kanal je isti: pretraga plus AI plus stranica koja može primiti novac.
Kada se direktne rezervacije ne isplate?
U tri slučaja obično vam kažemo da zadržite novac.
- Jedan apartman na standardnoj proviziji. Kako pokazuje tablica točke pokrića, trebao bi vam veći dio sezone direktno da vratite 1.800 €. Sredite web stranicu i Google poslovni profil, sami pošaljite e-mail stalnim gostima, a oglase ostavite dok ne dobijete drugu jedinicu.
- Samo izvan sezone. Ako pokušavate popuniti listopad do travnja, doseg Booking.com-a vrijedi svoje provizije. Direktna potražnja za Dalmacijom zimi je tanka, a klikovi su skupi u odnosu na cijenu koju možete naplatiti.
- Nemate vremena. Direktna rezervacija traži nekoga tko će odgovoriti na WhatsApp unutar sat vremena i držati kalendar usklađen. Ako to niste vi, ni netko kome vjerujete, provizija vam kupuje platformu koja to radi umjesto vas. To je pošten dogovor.
U svakom drugom slučaju iskren stav je isti: zadržite Booking.com zbog dosega, a stalne goste i potražnju u visokoj sezoni prebacite na direktno. Ne morate napustiti platformu da biste prestali plaćati rezervacije koje biste ionako imali.
Zašto je to važno za Zadar, Šibenik, Split, Makarsku i Dubrovnik
Odakle dolazi direktna potražnja razlikuje se od grada do grada i mijenja što trebate napraviti prvo. Hrvatska je 2025. zabilježila 110,1 milijun noćenja; Njemačka je najveće strano tržište s 22,3 milijuna, zatim Slovenija s 11,1, Austrija s 8,2 i Poljska sa 7,3 milijuna (Hrvatska turistička zajednica, siječanj 2026.). Podaci po županijama u tablici su iz istog izvora.
| Grad | Noćenja u županiji 2025. | Odakle dolazi direktna potražnja | Prvi potez |
|---|---|---|---|
| Zadar | Zadarska, 15,5 mil. | Nijemci i Austrijanci koji se autom spuštaju A1. Rezerviraju unaprijed, često isti apartman dvije godine zaredom. | Oglasi na njemačkom od veljače; e-mail stalnim gostima u siječnju. |
| Šibenik | Šibensko-kninska, 6,6 mil. | Isto tržište gostiju koji dolaze autom kao Zadar, manji volumen. Gosti su vjerni domaćinu koji im se svidio. | Popunjen Google poslovni profil; stranica na njemačkom za svaki apartman. |
| Split | Splitsko-dalmatinska, 20,9 mil. | Gosti koji dolaze avionom iz Ujedinjenog Kraljevstva, Poljske i dalje. Više uspoređuju, kraće ostaju, kasnije rezerviraju. | Recenzije i booking sustav s dostupnošću uživo; AI vidljivost za "apartman u Splitu blizu Rive". |
| Makarska | Splitsko-dalmatinska, 20,9 mil. | Obitelji koje se vraćaju svake godine, često na dva tjedna. Stalni gosti najlakše su direktne rezervacije koje postoje. | Ove sezone skupite e-mail svakog gosta; u siječnju poruka "vaši termini su slobodni". |
| Dubrovnik | Dubrovačko-neretvanska, 9,3 mil. | Avionom, međunarodno, uspoređuju cijene. Najviša cijena i najviša provizija u eurima. | Direktno se ovdje najbrže vraća (75 noćenja na 15 %); krenite sa stranicama i AI vidljivošću. |
Noćenja: Hrvatska turistička zajednica, siječanj 2026. Opisi tržišta naše su tumačenje razlike između gostiju koji dolaze autom i avionom, a ne statistika.
Obrazac je jednostavan. Gosti koji autom dolaze u Zadar i Šibenik rezerviraju rano i vraćaju se, pa e-mail stalnim gostima obavlja većinu posla. Gosti koji avionom dolaze u Split i Dubrovnik uspoređuju, pa su stranica, recenzije i to da vas AI asistent pronađe važniji od oglasa. Makarska je u sredini, s najvrjednijom imovinom od svih: obiteljima koje vaš apartman već poznaju.
Trebate li napustiti Booking.com?
Ne. Booking.com stavlja vaš apartman pred ljude koji nikad nisu čuli za Zadar, a kamoli za vašu ulicu. Taj doseg vrijedi 15 % za gosta koji dolazi prvi put. Ono što ne vrijedi jest 15 % na njemačku obitelj koja je kod vas tri ljeta zaredom i rezervirala bi direktno da ste ih pitali.
Plan dakle nije "bez Bookinga". Plan je:
- Zadržite oglas na platformi. Neka recenzije i dalje stižu.
- Napravite stranicu i profil tako da je direktna rezervacija moguća.
- Stalne goste prebacite na direktno jednim e-mailom godišnje.
- Kad imate dvije ili više jedinica, ili Preferred razinu, pustite oglase na pretraživaču u veljači za tjedne visoke sezone.
- Rezultat računajte nakon provizije. To je jedini broj koji je važan.
Ako želite znati gdje stoje vaši apartmani prije nego što potrošite išta, besplatna provjera vidljivosti gleda vašu web stranicu, Google poslovni profil i bi li vas AI asistent pronašao. Odgovaramo u jednom radnom danu, a ako je odgovor "zadržite novac", tako i kažemo.